背景介绍
本所刘律师最近接到了好几个被“中介”所坑的“房东”的咨询，挖坑一般套路如下：中介先与房东签订《资产管理合同》、《委托代理出租合同》等合同并辅之以《授权委托书》，再以大概一个月房租的成本获得房屋出租权，然后出租给租客，中介一次性收取租客数个月的房租后消失不见，导致房东没有收足相应的租金，租客却要求提供与其所付租金相应的租赁期，因而酿成纠纷。
对于以上情形，大家是不是很眼熟？这就是我们所说的“转租套路”，这里面的坑都在哪里呢？
法律术语当中，房东称为出租人、中介（类似于我们说的二房东）称为承租人、租客称为次承租人。在正常的租赁法律关系中，转租期限不得超过一手租赁期限，租赁期限最长不得超过20年。承租人迟延支付租金，次承租人又不代为支付的，房东有权收回房屋。
但上述转租套路中，中介并不是以承租人的身份将房屋转租给次承租人，而是作为房东的代理人代为将房屋出租给租客，而代理产生的法律效果由房东承担。那么，中介与租客签订的租赁合同实际上视为房东与租客签订的租赁合同。所以，在这个转租套路当中中介收了房租就相当于房东收了房租，中介不向房东支付已收取租金月份的房租的，房东也无权直接收回房屋，转租期限内房东仍有义务将房屋交付给租客使用，并且租赁期限受到中介与租客签订的《租赁合同》的约束。
类似情形中，房东存在哪些风险？
1.中介不向房东支付已收取租金月份的房租的，房东无权要求租客再支付相应的房租，但租客仍可以使用该房屋。
2.若中介与租客签订《租赁合同》的租赁期限比中介与房东签订的授权文件时间长时，房东不能因与中介的授权到期收回房屋。例如：房东将房屋租给中介一年，中介将房屋租给租客三年，那此时租赁期限以三年为准。
3.房东只能向中介主张承担越权代理的法律责任，而中介早已人间蒸发，房租损失金额也有限，房东维权困难重重。
那各位房东，在与中介签订合同时，如何识别转租套路？
转租套路中常见的特征：
1.中介往往打着公司的名义，最终却以个人身份签署合同。
2.中介通过合同或授权的方式取得出租权限，并且会在合同或授权文件中约定该出租权不受房东限制。
3.中介往往约定较长期限的免租期以及较低成本的违约责任。
4.中介支付的押金往往较低。
既然已经识别出风险，那么如何破解转租套路？
1.《房屋租赁合同》外的其他各种名目合同一律拒签，如果要签署最好找专业律师进行合同审查。
2.拒绝提前签署各类授权，确有授权必要的，务必严格控制授权范围。
3.可以与中介公司签署合同，不与中介公司的员工签署合同。维权时，找公司比找员工容易得多。
4.在与中介公司签署合同时，增加押金标准，提高违约成本。
5、当中介人员通过与房东签订《委托代理出租合同》等各种合同的方式和以较低的租金和押金从房东处取得出租权，然后出租给租客，再一次性收取租客多个月租金后消失不见时，而房东无权要求租客再支付相应的租金，房东为此遭受损失，中介人员的行为可能涉嫌合同诈骗罪，房东可向公安机关控告，追究中介人员的刑事责任（注：合同诈骗的财物数额达到两万元以上即达到刑事追诉标准）。
来源 | 鹏城说法
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作者 | 刘鹏律师
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