契税是一种古老的税种，对于中国百姓来说并不陌生。早在东晋时期（317年-420年）便出现“估税”，规定买卖双方针对田宅、牛马、奴婢等进行交易的，须订立契约，按照契约的成交价征税4%，其中卖方承担3%，买方负担1%；不立契约的零散交易，征收税率仍为4%，但全由卖方承担。北宋（960年-1127年）出现“印契税”，因当时的商业交易大多使用由官府统一印制的契纸，故名“印契税”，可谓当今中国“契税”名称的起源。新中国成立后，《契税暂行条例》作为契税规范性文件于1950年开始施行，1997年7月国务院正式颁布《中华人民共和国契税暂行条例》。在2019年3月2日，国务院对施行了20多年的《中华人民共和国契税暂行条例》进行了部分修订。

契税，本是一种商业交易税赋，性质上属于财产转移税，是以所有权发生转移的不动产（房屋或土地使用权）为征税对象，由国家向产权承受人征收的一项税种。用日常语言形容，即老百姓买房或有钱人买地时，需要多花一些成本缴纳一定的税款。“交易”在此需要做扩大解释，不仅包含人们熟悉的买卖和赠与，还有作价入股、偿债、股权转让、互换、奖励和划转等方式。具体而言，凡是跟不动产交易有关的商业活动，都需要注意契税的征收和减免，其中，“征收”涉及的内容包括纳税义务发生时间、计税依据（征税范围）、税率、纳税地点等；“减免”涉及的内容包含基本减免规定和财政部或省、自治区、直辖市规定的其他减免项目。

《中华人民共和国立法法》第八条第（六）项规定“税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度”应当制定法律。2019年12月28日，全国人大常委会对《中华人民共和国契税法（草案）》向公众征求意见。2020年8月11日，第十三届全国人大常委会第二十一次会议通过《中华人民共和国契税法》（以下简称《契税法》），该法自2021年9月1日起正式施行，这标志着中国有关契税领域的单行法律规定从条例正式上升到法律，是中国推进税收法定进程中一个标志性的事件，《契税法》的出台对后续制定的实施细则、指导意见及政策规范等具有法定约束性。

结合《契税法》全文十六条来看，主要是通过“征收与减免”两条线进行架构。关于“征收”涉及的主要条款包括第一条概念、第二条征税范围、第三条契税税率、第四条计税依据、第五条税率计算方法、第九条纳税义务发生时间、第十条申报时间、第十一条完税凭证及不动产权属登记、第十二条退税、第十四条征管部门；关于“减免”集中在第六条免税规定、第七条减税/免税特定情形、第八条丧失不缴/减免条件；其他条款为第十三条多部门联动及保密、第十五条法律责任、第十六条生效及废止。仅看《契税法》法条似乎有些枯燥，不如来看看下述场景哪些需要缴纳契税。

1.许某汕在婚内赠送给林UU女士一套价值2000万的别墅，许太太一气之下决定离婚，分割夫妻共同财产全国10套住房；

2.林女士因重大误解特向法院起诉撤销《二手房买卖合同》，目前审理中；

3.李某与张某新婚后，李某家庭一致同意将共有土地份额之18%赠送给张某作为礼物；

4.某基金会自购一套写字楼用于南方某医科大学学生研发新冠肺炎疫苗；

5.国有企业A以其土地使用权出资设立B公司，持股比例51%，B公司承受该土地使用权；

6.房开企业A与房开企业B的实际控制人口头协商一致决定置换土地使用权，已实际开展置换工作，两块土地均为同一施工单位，施工进度同步，但未办理土地权属变更登记手续。

如果你对以上场景似曾相识却不一定能准确得出答案，还请多加关注《契税法》内容及后续出台的实施细则，或在特定交易活动中咨询律师及税务师。以下笔者将简要解读《契税法》当中的八大亮点。

1.征税范围调整

《契税法》第二条扩大了征税范围，将“国有土地使用权”扩大为“土地使用权”。2019年修订的《土地管理法》第六十三条规定依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让的方式交由单位或个人使用，确立了集体经营性建设用地的有偿出让制度。《契税法》将集体经营性建设用地的有偿出让纳入了契税的征税范围。

2.“今年不买房，明年九月份多掏钱？”——暂未有定论

《契税法》第三条规定：契税税率为百分之三至百分之五，这与依据《财政部、国家税务总局、住宅城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）而广泛适用的实际税率1%、1.5%和2%并不一致。假设深圳某房屋的成交价为300万元，原定契税税率1%（家庭唯一且面积小于90平），契税仅为3万元；但若一概按《契税法》契税3%计算，契税上浮至9万元。《契税法》刚刚公布，某些地产销售机构推波助澜，公众迅速转发朋友圈表达契税将上调、购房成本上涨的恐慌，其实这是对《契税法》的误读。

首先，《契税法》第三条税率规定与《中华人民共和国契税暂行条例》第三条税率保持一致，并未进行实质性变更，只是以法律的形式完整地规定了契税的税率为3%-5%。

其次，《契税法》第三条第二款规定“契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案”。因此，省级地方政府和省级人大常委会只能在前款规定的3%-5%税率范围内制定符合当地经济状况的具体税率，不能擅自突破前述征税税率。

《契税法》第三条第三款进一步指出，“省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率”。但是，笔者认为差别税率也应当在法定税率3%-5%的范围内予以确定。

最后，结合《契税法》第六条，“根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。”这意味着，《契税法》实施后，只有国务院有权就契税减免进行规定并报全国人大常委会备案。

综上，财税[2016]23号文作为税收规范性文件与明年九月实施的上位法《契税法》并不一致，在《契税法》正式施行后，财税[2016]23号文规定的1%、1.5%和2%将无法继续适用。省级人民政府虽然有权就住房权属转移确定差别税率，但根据“税收法定原则”，受《契税法》第三条契税税率最低为3%的约束，各地区确定的税率起点亦应当从3%开始制定。如果因该地区房产发展或经济需要实施契税减免政策的，则由国务院发布相应规定，地方政府或人大常委会无权擅自减免税率并征收契税。

目前，结合多地城市实际情况，为调动各地税收征管部门的积极性，促进市场经济秩序健康发展，各地政府有权结合地区实际情况、房屋调控政策和经济水平制订不同的契税税率，从全国来看，契税税率最高没有超过3%；不仅如此，还有部分地区如广西钦州市还制定了契税补贴政策。深圳市目前实行的二手房交易契税税率标准为1%、1.5%、3%，未来是否仍然适用前述税率，须等待国务院及时出台相关实施细则。因《契税法》正式施行日期为2021年9月1日，如在此之前国务院对优惠减免税率出台相关实施细则或意见，授权各地仍然适用之前契税税率的，则对二手房交易没有太大影响；若国务院届时没有对此进一步发文解释或规定说明的，则《契税法》正式施行后确实会存在契税上涨的风险。

3.明确将新型交易模式纳入征税范围

《契税法》第二条明确了以新型交易模式，如作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依法征收契税。该款规定吸收和完善了《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》(财法字[1997]52号)第八条内容。由于近些年“名股实地”现象非常普遍，提醒企业在做交易并购设计时，注意实质的交易目的和各地税务主管部门对交易的认定，如某些符合条件的企业或事业单位进行改制重组，因没有发生土地、房屋权属的实质转移，因而免征或不征收契税。

4.计税依据更为明确，核定征收不再简单参照市场价格

根据《契税法》第四条第（一）项规定，对于土地、房屋权属转移合同确定的成交价格进行明确，成交价格不仅包括应交付的货币，还包括了应交付实物、其他经济利益对应的价款。

《契税法》第四条第二款规定，纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，不再简单参照市场价格核定，必须遵循《中华人民共和国税收征收管理法》进行核定。

《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第（六）项关于核定征税规定，“纳税人有下列情形之一的,税务机关有权核定其应纳税额：（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定。”这表明，一旦出现纳税人申报纳税的价格明显偏低且无正当理由时，税务机关有权核定征税，但核定征税的程序和方法应当参照国务院税收主管部门的具体规定。一般情况下，纳税人应当就“交易价格偏低且无正当理由”进行举证，举证后税务机关认为“正当理由”不成立的，则按照财产评估价格予以核定税额。关于“正当理由”的认定，税务机关须从不动产财产自身物理属性上是否存在瑕疵、从而影响使用和价值贬损的实质情况来判断，如房屋破损，土地存在污染等情形。但核定征税具体标准，如税收征管法和财政部、国家税务总局尚未统一明确，各地税务机关可根据实际情况酌定确认。

5.拓宽优惠政策，支持公益事业

《契税法》第六条第（二）项增加对非营利性学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助免征契税等规定，支持国家公益事业发展。

6.将减免税率的权限赋予国务院

《契税法》第六条第二款细化了关于减免征税情形的范围，国务院有权对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形免征或减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。

7.纳税申报和缴纳税款时间合二为一，手续更加简便，有利于降低税负

申报期限由《中华人民共和国契税暂行条例》规定的纳税义务发生后10日内申报并在税务机关核定期限内缴纳，修改为《契税法》第十条规定的在办理土地、房屋权属登记手续前进行申报缴纳，申报期限更为灵活、简化，缴纳税款时间延后，可以获得延期缴纳货币的时间价值，有利于降低纳税人的税负。

8.增加退税规定

《契税法》第十三条规定，为保护纳税人权益，若纳税人在依法办理土地、房屋权属登记前，因合同不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机构申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理退税。

2020年是中国加速推进税收法定进程的关键之年。根据全国人大立法计划，今年还将继续推进增值税、消费税、关税等法律起草工作。《契税法》全文虽只有十六条，但对于规范全国契税税率确定、征收与管理进行了纲领性规定，为省市自治区制定实施细则设立了原则性规定，这是落实税收法定原则的具体体现，也是国家以法律形式巩固税收制度改革的又一重要成果。新税制模式下，无论是哪项税法的颁布，都会较大程度地影响个人和企业减税降费的基本预期，也对税收征管部门优化依法行政能力提出了更高的要求。作为税务律师，我们将继续提升税务法律服务能力，强化风险意识，充分理解和运用法律规定，妥善安排商业交易；同时，也将继续发挥多年担任国家税务机关常年法律顾问的服务优势，提示征管细节，避免引发行政执法风险。

附件：法律规定新旧对照表