深圳宝能公馆车位之争已逐渐淡出了公众的视野，但现实中关于小区停车位的各种争夺大战仍在上演。不少法律同仁也相继发表了专业文章对小区停车位涉及的法律问题进行了专业解读，笔者现尝试从司法裁判的视角，对小区停车位的权属认定路径进行梳理分析。
《民法典》第二百七十五条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。此为解决小区停车位权属争议的主要法律依据。
一、对《民法典》第二百七十五条的理解与适用路径
《民法典》第二百七十五条第一款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”(注：原《物权法》第七十四条第二款）。根据该规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，属于当事人约定的范围。
如何理解上述规定中的“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”，最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编的《民法典物权编理解与适用》一书认为“第一款规定的规划内的车位、车库，是建设单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位。按惯常做法，初始登记时，整个项目的权属证明是整体办理至建设单位名下的，即建设单位因建设事实行为而享有这部分车位、车库的所有权”。按该解释，第一款规定的规划内的车位、车库是指可以办理产权登记的车位、车库，但现实中此类车位、车库发生的权属纠纷较少。随着小区停车位需求的日益增长，和地下空间的不断被开发利用，小区停车位的形态也变得日益丰富多样化，现实中容易产生权属纠纷的通常是此类在规划内但又因各种原因无法办理产权登记的车位。
梳理分析中国裁判文书网公布的相关裁判文书，法院在审理停车位权属纠纷案件时，基本上是在通过查明涉案车位是否已计入容积率、是否已计入小区房屋公摊面积、以及停车位的建设款项是否已列入由业主分摊的小区建设成本等事实基础上，判断应否适用《民法典》第二百七十五条第一款还是第二款的规定。如在（2018）最高法民再263号一案中，最高院认定“因案涉地下停车场既没有计入容积率即并未占用案涉小区土地的使用权，现YZ公司也未提交证据证明案涉地下停车场开发成本已相应分摊到各个商品房的出售价格之中，因此不宜认定案涉车位已随MJ广场项目所有权的转让，一并转移给全体业主”。近几年，在深圳两级法院审理的金地名峰花园车位纠纷、中山颐景花园二期车位纠纷、南山区海月花园停车位收益纠纷等案件中，法院均是大体遵循了上述裁判思路。
由此，对《民法典》第二百七十五条的适用，可以进一步解构为三要素审查法，第一要素即判定是否属于规划内车位、第二要素即容积率、公摊面积以及建设成本的查明、第三要素即审查合同当事人之间的具体约定。
部分观点认为，通过对《民法典》第二百七十五条第二款进行反向解释，可以得出《民法典》第二百七十五条第一款的规定实际上是肯定了开发商基于合法建造行为依法取得了小区车位的所有权，因为只有在肯定开发商对小区车位拥有所有权的前提下，开发商有才权对小区车位以通过出售、附赠或者出租等方式进行处分。甚至部分观点认为，容积率、分摊面积以及建造成本与车位权属的认定无必然联系。但从法院的上述裁判路径分析，在认定小区车位的权属是属于开发商所有还是全体业主共同共有时，通过引入上述三要素审查法，进而确定应适用《民法典》第二百七十五条第一款还是第二款的规定作出权属认定，仍是目前司法裁判实践中所持的主流观点。
二、与容积率、公用建筑面积及建设成本分摊相关的规范性文件及当事人的举证责任
现行关于容积率及公用建筑面积的规范性文件有《建设用地容积率管理办法》、原建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》、《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000)等。《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工测量报告》、《房屋建筑面积测绘报告》、《房屋建筑面积总表》、《公用建筑面积分层汇总表》等资料会记载规划车位数、计容积率建筑面积及范围、不计容积率面积及范围、规定建筑面积、核增建筑面积、公用建筑面积、应分摊面积等信息。对于上述资料，如业主无法自行取得的，可以根据《民事诉讼法》的相关规定申请由法院向相关部门调取。
对于停车位建设成本是否已相应分摊到各个商品房的出售价格之事实，因业主通常难以对此举证，而开发商作为资金投入方掌握着开发成本的真实情况，司法实践中通常认为由开发商对此承担举证责任更符合实际情况及公平合理原则。
三、当事人对小区车位权属没有约定或约定不明时，法院如何认定车位权属
《民法典》第二百七十五条第一款规定了当事人可以通过协商对车位的权属作出约定，但对于当事人没有对车位权属进行约定或约定不明的情形，该如何认定车位的权属，《民法典》没有对此作出规定。
（一）最高院的相关观点
最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编的《民法典物权编理解与适用》一书的观点是“如果建设单位与业主之间没有就车位、车库的归属达成明确的合意或约定不明的，应当如何处理？我们倾向性认为，如果车位、车库的建设成本未分摊至业主购房费用中，而是建设单位自行负担的，权属归建设单位；反之，如果建设成本已经分摊至建筑区划内众多业主身上的，即使彼此无约定，权属也应当归全体业主。”
在最高人民法院公报刊登的“重庆市HY房地产开发有限公司诉DJHY业主委员会车位纠纷案”一案中，最高人民法院认定案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专用部分，即使HY公司在建造DJHY小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有”。
在（2021）新民终164号一案中，法院则认定“根据一审查明的事实，FC小区115个地下车位在查封前已由HX房产公司ES分公司售出28个，由此可认定HX房产公司作为涉案地下车库的建设者，在商品房销售时已通过另行签订合同方式对地下车位的权益进行了明确规定。对HX房产公司ES分公司未处分部分的车位权属，并不会因未进行约定或未处分而当然丧失权利。FC小区业委会主张从开发商与业主的地位强弱对比、格式合同的解释等方面可以推定未约定地下车位归属的应归业主共有的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳”。
从上可以看出，司法裁判中关于没有约定或约定不明的情况下对小区停车位的权属认定，意见并不统一。究其原因，主要还是在于本文第一部分所提及的，即《民法典》第二百七十五条第一款的规定是否可以得出开发商基于合法建造行为依法取得了小区车位的初始所有权之结论，如得出肯定的结论，则如上述（2021）新民终164号一案中法院的观点，开发商保留了未处分部分的车位权属；如得出否定的结论，则对未约定或未处分的车位权属，则应根据本文第一点所述的在进行三要素审查的基础上作出认定。应强调的是，从最高院在《民法典物权编理解与适用》一书中的上述观点可以看出，最高院并未肯定依据《民法典》第二百七十五条第一款的规定就可以得出开发商基于合法建造行为即取得了小区车位初始所有权的结论。
（二）《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条的规定
《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条规定：“房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。”其中上述规定第二款“房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移”，即对当事人没有对车位权属进行约定的情形，直接规定的法律后果是停车场随房地产同时转移。在深圳两级法院审理的罗湖缤纷时代家园车位纠纷、漾日湾畔小区车位纠纷、新中苑小区车位纠纷等案件中，因上述案涉小区的房地产首次转让合同签订时间在《物权法》（现已失效）施行前，根据法不溯及既往的原则，两级法院均根据上述《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条的规定对案涉车位的权属作出相同的认定。
如在罗湖缤纷时代家园车位纠纷一案中，深圳中级法院认定“涉案小区在销售时，JHG公司与业主签订的购房合同中仅部分合同约定了涉案车位归卖方所有，部分合同并未约定，应当视为约定不明。JHG公司系格式条款提供方，在合同内容约定不明的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，应当作出不利于JHG公司的解释。因此，对于小区全体业主来说，应视为房地产首次转让合同对停车场权益没有特别约定。由于JHG公司与涉案小区业主对涉案争议车位的权益没有特别约定，亦没有登记权利人，因此，依照《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条之规定，涉案车位的权益随房地产买卖合同同时转移给全体业主所有”。
在（2020）粤03民终23521号一案中，法院则进一步认为“对于建筑区划内符合规划建设的车位的归属，属于当事人约定的范围。关于车位的约定，如果开发商要保留车位所有权，需要是明确且一致的约定，具体表现在：一、明确保留车位、车库所有权；二、在销售时对于车位数量予以公示；三、开发商明示的对象应当是全体购房者，而不仅仅是部分购房者，开发商是作为投资建造者面向将来的国有土地使用权人就车位、车库做出的表态；四、开发商的态度必须前后一致、贯穿销售全过程”。
四、司法实践对三种不同形态停车位的权属认定
（一）人防地下室车位
《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”；《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”；《人民防空工程管理规定》第51条规定“按照规定应修建防空地下室的，防空地下室建筑面积单列，所需资金由建设单位筹措，列入建设项目总投资，并纳入各级基本建设投资计划”。根据上述法律规定，人防地下室的停车位由开发商投资建设，故应由其使用、管理和收益。
如在（2022）豫05民终195号一案中，法院认定“本案系案涉地下车位权属纠纷。一审查明，案涉地下车位属于人防工程范围，平时功能为地下车库，均系JD房地产开发有限责任公司投资建设，车位成本并未计入业主购房成本，且该车位未列入业主的公摊面积。依照《防空法》规定，案涉地下车位平时由投资者JD房地产开发有限责任公司管理，收益归JD房地产开发有限责任公司，XHW业主委员会主张案涉地下车位的所有权证据不足”。
（二）架空层车位
关于架空层车位的权属认定，通常应综合考虑该架空层所占建筑面积是否计入分摊公共面积，架空层车位是否占用业主共有的道路或者其他场地，即是否存在应适用《民法典》第二百七十五条第二款的情形。如架空层所占建筑面积未计入分摊公共面积的则由开发商拥有初始所有权，反之则属于全体业主共同共有。
在（2019）粤民申11282号一案中，法院认定“关于案涉架空层车位是否属于业主共有的问题。根据本案查明的事实，对HY花园二、三号楼架空层的权属问题，HD公司与HY花园业主签订的部分房屋买卖合同中约定产权属于开发商所有，部分合同则无约定，但在公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成中，均明确表明不包含除楼梯外的架空层面积。房产测绘部门的《房屋建筑面积分栋信息汇总表》亦显示，HY花园三号楼架空层未计算建筑面积（楼梯除外）。结合HD公司为HY花园建设单位的情况，二审判决不支持HY花园业主委员会关于架空层车位归业主共有的主张，并无不当”。
又如在（2020）粤14民终298号一案中，法院认定“关于被上诉人XTD有限公司是否有权转让涉案车位的使用权问题。根据已生效的（2019）粤14民终1552号民事判决认定，被上诉人XTD有限公司与业主的商品房买卖合同约定规划的车位、车库所有权归属于出卖人，业主亦未分摊架空层面积，架空层不属于业主已分摊的道路、绿化带、电梯房等共有部分，涉案架空层车位亦未占用道路、绿化带等公共场地，根据“谁投资，谁收益”原则，XTD有限公司对架空层车位享有投资收益的权利。据此，被上诉人XTD有限公司有权转让涉案车位的使用权”。
（三）小区道路上的车位
最高人民法院民事审判第一庭在《民事审判问答》一书中认为，小区道路上的车位有两种类别，一类是经过规划的车位，另一类是没有经过规划的车位。前一类经过规划的车位，从《民法典》第二百七十五条第一款中“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的表述来看，规划车位实际上归开发商所有，因此小区道路上经过规划的车位就不属于业主共有；另一类没有经过规划的车位，根据体系解释的方法，应根据《民法典》第二百七十五条第二款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”关于确定规划外车位权属的规定，认定小区道路上规划之外新增的车位，属于业主共有。
如在（2022）新民申975号一案中，法院认定“根据2000年9月乌鲁木齐市城市规划管理局出具的《规划设计文件》显示，案涉商住楼需设置机动车泊车位数：商业0.3辆／㎡，住宅1辆／15户。TY房产公司已在JR小区北侧建设60个停车位满足住宅业主需求，同时依规划将JR小区前空地建设为商业停车场满足公共利益需要，该规划符合乌鲁木齐市城市规划管理局出具的该小区所在土地的《规划设计条件》。根据民法典第二百七十五条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为民法典第二百七十五条第二款所称的车位。”的规定，虽然JR小区前停车场土地确系政府征用划拨红线范围以内土地，但JR小区前停车场土地是为满足规划要求而建设的商业面积对应的公共停车场，业主委员会未提交证据证明该停车场系占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，故，业主委员会主张对JR小区前停车场土地享有共有使用权，并无法律和事实依据，原审未予支持并无不当”。
五、业主按《民法典》第二百七十五条第一款规定的方式取得的车位，业主对该车位是否享有排除执行的民事权益
在案外人执行异议之诉中，关于案外人就一般不动产是否享有排除执行的民事权益，主要依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”；第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。
对于当地尚未实行停车位产权登记制度而无法办理房产证的停车位，部分法院以未办能办理产权登记属于非业主过错认定业主对停车位享有排除执行的权益。如在（2021）鲁民终722号一案中，法院认定“WM与TC公司早在2004年签订商品房买卖合同，购买济南市历下区及涉案车位。2020年4月29日，WJ从WM处购买涉案房屋及涉案车位，并支付了全部款项，且已取得房产的不动产权证书。在2018年法院查封之前，涉案车位已经占有使用多年。涉案车位不能办理产权登记，并非WJ自身原因所致。除一审判决理由外，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”车位系为服务于业主居住便利而建造，房屋和配套车位具有功能上的主从关系，房屋是否拥有配套车位影响着购房人的决策、房屋价值和生活体验，两者密不可分。综合考量以上因素，一审法院认定WJ对涉案车位享有足以排除强制执行的民事权益，本院认为并无不当”。
与上述案件持不同观点的是，在（2021）粤16民终568号一案中，法院认为“关于案涉车位应否确认为上诉人LHY享有使用权的问题。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(2020修正)第二十五条第一款的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”案涉车位属于未登记的建筑物附属设施，但上诉人LHY并未提供土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据证明其系案涉车位的权利人，故其请求确认对案涉车位享有使用权，没有事实和法律依据，本院不予支持”。
此外，实践中对以业主与开发商通过签订类似于《停车位使用权租赁协议》等方式取得停车位使用权的，业主能否排除法院的执行，涉及到如何对《停车位使用权租赁协议》的法律性质进行定性的问题。如在（2019）最高法民终56号一案中，最高院认为“YSY与JGY房地产公司签订《停车位租赁合同》，获得案涉车位的租赁使用权，又与JGY房地产公司在签订《商品房购销合同》的同时签订《XG雅苑储藏室使用权赠与协议》，获得案涉储藏室的赠与使用权。YSY、JGY房地产公司对此不存在争议，执行法院亦未否认。但案涉车位、储藏室的使用权并非法定的用益物权，亦不同于以转移所有权为目的的物权期待权，而使用权与所有权的分离并不能阻碍所有权的变更，故YSY对案涉车位、储藏室的使用权不足以排除处置案涉车位、储藏室所有权的执行行为”。
本文同时刊登于《住宅与房地产》（新物业版）2022年第08期
微信公众号：工程法评
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